BREGU QË E VIZATUAN PARA SE TA SHIHNIM NE
Dy masterplane të fshehta resortesh, një rrjet kompanish të pezulluara, dhe një kontradiktë që Balfin nuk e ka shpjeguar
BREGU QË E VIZATUAN PARA SE TA SHIHNIM NE
Dy masterplane të fshehta resortesh, një rrjet kompanish të pezulluara, dhe një kontradiktë që Balfin nuk e ka shpjeguar
Era arrin te delta e Vjosës para çdo gjëje tjetër. Ajo përkulë kallamishtet, kalon përmes brigjeve të rërës dhe sjell me vete erën e kripës dhe të dheut të lagur drejt Adriatikut. Flamingot qëndrojnë të palëvizur në ujërat e cekta. Lumi, pasi ka rrjedhur i papenguar nga malet e Greqisë, dorëzohet më në fund këtu — jo me një rrëzim dramatik, por me një negociim të ngadaltë mes ujit të ëmbël, ujit të kripur dhe rërës, që zgjat prej shekujsh dhe nuk tregon shenja se po mbaron.
Ambientalistët e quajnë këtë deltë një nga brigjet e fundit të egra të mbetura në Mesdhe. Planifikuesit e turizmit në Shqipëri e quajnë të njëjtën copë bregu ndryshe: pjesa më e vlefshme e tokës së pazhvilluar të vendit. Të dy përshkrimet janë të sakta. Pikërisht kjo është e gjithë problemi.
Këtë pranverë, kjo tension pushoi së qeni teorik. Mijëra shqiptarë dolën në rrugët e Tiranës duke mbajtur flamingo gome dhe pankarta me mbishkrimin "Shqipëria nuk është për shitje", duke protestuar kundër një resorti prej 1.6 miliardë dollarësh, të lidhur me firmën e investimeve të Jared Kushner-it, Affinity Partners, të planifikuar për ishullin e Sazanit dhe lagunën e Nartës pranë Zvërnecit. Policia iu përgjigj me ujë me presion. Prokuroria kundër korrupsionit hapi një hetim për mënyrën se si u përftuan titujt e pronësisë së tokës dhe më vonë ngriu llogaritë bankare të një kompanie të lidhur me projektin. Një shtetas grek u lëndua në një përleshje me sigurinë private në vendin e gardhuar, duke shkaktuar një protestë zyrtare nga Athina. Kryeministri Edi Rama, duke mbrojtur marrëveshjen në një televizion amerikan, u tha kritikëve se "kjo nuk është beteja juaj."
Ky ishte projekti që e gjithë Shqipëria po e ndiqte. Por sipas dokumenteve të siguruara nga portali hetimor Citizens.al, ai nuk ishte i vetmi që po hartohej për këtë copë bregu — dhe një nga të tjerët nuk është fare i fshehtë. Ai gjendet, me gjuhë të hollësishme investimi, në vetë faqen e internetit të zhvilluesit.
Dy plane që askush nuk duhej t'i shihte — përveç njërit, publikisht, gjatë gjithë kohës
Në mes të dhjetorit 2024, raporton Citizens, dy masterplane arkitekturore u përfunduan në heshtje për grupin Balfin, konglomeratin më të madh privat të Shqipërisë. Asnjëri nuk shkoi për konsultim publik. Asnjëri nuk u shfaq në një njoftim qeveritar. Të dy u zbuluan nëpërmjet gazetarisë hetimore, vetëm pasi gazetarët i siguruan dokumentet drejtpërdrejt.
I pari, UMEA, u hartua nga studioja holandeze MVRDV për rreth 639 hektarë në anën jugore të deltës së Vjosës, pranë Novoselës. I dyti, New Apollonia, u përfundua tre ditë më parë nga studioja amerikane WATG së bashku me specialistët e fushave të golfit Lobb + Partners, për rreth 600 hektarë mes Darëzezës dhe plazhit të Semanit, në veri të deltës. Të dy konceptet bashkë mbulojnë afërsisht 1,250 hektarë — më shumë se shumë qytete shqiptare — të mbështjella rreth një prej grykëderdhjeve më të ndjeshme ekologjikisht në Evropën Juglindore.
Gjuha është e kujdesshme: "natyrë e paprekur," "korridore ekologjike," "arkitekturë e padukshme." Aritmetika nuk është. Vetëm New Apollonia parashikohet me 1.52 milionë m² ndërtim, mbi 9,000 njësi rezidenciale, pothuajse 3,000 njësi hoteliere, një zonë marine, një kompleks golfi, një akuapark, dhe 8.5 kilometra kanale të brendshme, për një popullsi të parashikuar mbi 45,000 banorë. UMEA i jep rreth dy të tretave të tokës së saj vilave, apartamenteve, golfit, hoteleve dhe rrugëve, duke lënë më pak se një të tretën si hapësirë e përbashkët.
I pyetur për dokumentet, Balfin i tha Citizens se planet ishin koncepte të parealizuara, të përgatitura për një panair pasurish të paluajtshme në Munih, dhe se ishin braktisur më pas: "Ne kemi marrë pjesë me mbi 10 ide-koncepte, prej të cilave kemi ecur përpara vetëm me projektet në Austri, ShBA dhe Portugali. Asnjë projekt nuk ka qenë i detajuar, vetëm ide-koncept."
Ky deklarim nuk përputhet me çfarë thotë vetë faqja e internetit e Balfin për të njëjtin projekt.
Në faqen e divizionit të pasurive të paluajtshme, nën titullin "New Apollonia — Një Qytet Bregdetar i Frymëzuar nga Trashëgimia e Lashtë," Balfin përshkruan një shëtitore bregdetare 5-kilometëroshe që mbështet "një komunitet të planifikuar plotësisht përbërë nga rezidenca, resorte bregdetare, komunitete për të moshuarit, një fushë golfi, marinë, qendra kulturore dhe rrugica tregtare." Faqja nuk hezitues dhe nuk e përshkruan si ide të braktisur. E quan New Apollonia "më shumë se një resort," të imagjinuar si "një qytet bregdetar i gjallë ku turizmi ndërkombëtar, jetesa premium dhe mundësitë e kohës së lirë bashkohen gjatë gjithë vitit," dhe e drejtohet direkt te kapitali: "Për investitorë dhe operatorë globalë, New Apollonia ofron akses të hershëm në një treg pasurish të paluajtshme në Adriatik që po lind, me modele hyrjeje fleksibël që përfshijnë rezidenciale, hotelieri, banim për të moshuar dhe asete kulturore."
Kjo nuk është gjuha që një kompani përdor për të përshkruar një skicë nga e cila është tërhequr pas një panairi. Është gjuha që një kompani përdor për të shitur diçka që synon ta ndërtojë. Veçmas, Balfin Real Estate ka prezantuar New Apollonia krah për krah me projektet e tjera bregdetare të saj — Green Coast, Vlora Marina, dhe Valamar Tale — në evente të industrisë, përfshirë një forum rajonal të pasurive të paluajtshme, duke e listuar si një nga shembujt e portofolit që pasqyrojnë "zhvillimet më të fundit në turizëm" dhe "komunitetet e integruara" në tregun shqiptar.
Të dyja gjërat nuk mund të jenë plotësisht të vërteta në të njëjtën kohë. Balfin nuk mund t'i thotë gazetarëve se projekti kurrë nuk u zhvillua më tej se një koncept prezantimi, ndërkohë që u thotë investitorëve, në vetë platformën e saj të marketingut, se ofron "akses të hershëm" në një qytet bregdetar të gjallë me marinë, fushë golfi dhe lagje për të moshuar. Njëri nga këto dy deklarime përshkruan një kompani që po mbron veten nga shqyrtimi publik. Tjetri përshkruan një kompani që po përpiqet aktivisht të tërheqë kapital. Raportimi i Citizens për shifrat pas New Apollonia — që përfshin sipas tyre një vlerë investimi rreth 2.64 miliardë euro dhe rreth 6 milionë m² tokë totale — nuk mund të konfirmohej në mënyrë të pavarur nga versioni publik i faqes së Balfin i shqyrtuar për këtë artikull, dhe duhet trajtuar si i raportuar, jo i verifikuar, derisa Balfin ose konsulentët e saj t'i konfirmojnë shifrat drejtpërdrejt. Por ekzistenca e vetë faqes së marketingut, me përshkrimin e saj të hollësishëm lagje-pas-lagje, është e verifikueshme në mënyrë të pavarur sot, dhe ajo bie ndesh drejtpërdrejt me vetë llogarinë e kompanisë për statusin e projektit.
Një kompani për çdo vijë në hartë
Regjistri tregtar i Shqipërisë tregon se New Apollonia SHPK u themelua në korrik 2024 dhe UMEA SHPK në tetor 2024 — muaj para se ndonjëri prej masterplaneve të përfundonte. Të dyja zotërohen plotësisht nëpërmjet Balfin, me Samir Manen të listuar si pronar përfitues final. Objekti i veprimtarisë së tyre lexohet si një listë e marrë direkt nga vizatimet: ndërtim dhe shitje e njësive rezidenciale, veprimtari turizmi, administrim strukturash akomoduese, "shfrytëzim zonash bregdetare për qëllime turistike."
Përreth këtyre dy shoqërive mëmë, u shfaqën të paktën trembëdhjetë shoqëri të tjera, të emërtuara direkt sipas pjesëve të arkitekturës: Apolonia Lagoon Development, Apolonia Golf Estates, Apolonia Wetlands Estates, Marina Gateway Development, Dunescape Apolonia, UMEA Seaside Hotel 2, Saphire Seas Development. Shumica u pezulluan në pranverën e 2025 dhe përsëri këtë prill. Një prej tyre, Apolonia Seafront Properties, u themelua me New Apollonia si ortak, përpara se kuotat e saj t'i kalonin — për 4,500 lekë, rreth 43 euro, plus një detyrim për kthimin e një huaje 70,000 lekësh — një kompanie të quajtur Blessed Investment, pronar përfitues i së cilës është sipërmarrësi Besnik Leskaj.
Asnjë nga këto nuk provon se dikush kishte në plan të fillonte ndërtimin. Kompani guaskë krijohen dhe lihen pas dore vazhdimisht në pasuritë e paluajtshme spekulative; një transferim me vlerë të ulët mes shoqërive të lidhura është kontabilitet rutinë, jo provë krimi. Por një kompani e quajtur "Wetlands Estates" (Pasuri të Ligatinave), e regjistruar rreth një plani që i mapon vetë ligatinat si parcela të ardhshme, qëndron e papërshtatshme krah pretendimit të Balfin se i gjithë koncepti kurrë nuk doli nga tavolina e vizatimit. Dikush ka ndërtuar skeletin ligjor për ndërtim, pavarësisht nëse ndërtimi kurrë nuk ishte synuar të vinte — dhe dikush, veçmas, e ka mbajtur projektin të gjallë dhe të shitur tek investitorët në një faqe publike interneti, vite pas i-thënit gazetarëve se ishte braktisur.
Balfin, për më tepër, nuk duket se ka qenë e vetme. Dokumentet e Citizens e ndajnë New Apollonia në katër blloqe: Balfin mban më të madhin me 377 hektarë dhe 62.9% të sipërfaqes së ndërtimit të planifikuar, ndërsa tre blloqe më të vogla i atribuohen shoqërive të lidhura me familjen Leskaj, sipërmarrësin Gentjan Sulaj, dhe sipërmarrësin Genc Kuçuku. UMEA ndahet mes një klasteri të udhëhequr nga Balfin dhe një klasteri të dytë që përfshin grupin AGNA, GR Albania, dhe sipërmarrësin Arian Leskaj, me këtë grup të dytë të përqendruar te komponenti i golfit — rreth 72 hektarë. Nëse dokumentet janë të sakta, asnjëri prej projekteve nuk ishte kurrë vizioni i një kompanie të vetme. Të dyja duken më shumë si një koalicion pronarësh tokash, i organizuar rreth copës së fundit të madhe të bregut të pazhvilluar në vend.
New Apollonia dhe UMEA nuk u shfaqën nga e para në portofolin e Balfin. Vetë materiali promovues i kompanisë tërheq një vijë direkte nga një projekt më i hershëm, në Hamallaj, drejt çfarë kompania tani dëshiron të ndërtojë në Tale dhe në bregun e Vjosës.
Vala Mar Residences e Balfin, në bregun e Hamallajt, vendosi modelin: vila me pishina, apartamente me pamje deti, një marinë jahtesh, një hotel butik, dhe një klub plazhi, e marketuar si "një përvojë e re që ju lejon të shijoni lirinë mes natyrës." Një projekt vijues, Next to Vala Mar, e zgjeroi të njëjtën formulë në tokën fqinje. Në llogarinë e vet të rritjes së kompanisë, Balfin përshkruan Hamallajn si të kishte transformuar vlerat e pronave përreth dhe të ishte bërë modeli që kompania tani po e zgjeron në veri nëpërmjet Valamar Tale — një projekt që, ndryshe nga UMEA dhe New Apollonia, ka mbërritur tashmë në rendin e ditës së Këshillit Kombëtar të Territorit dhe Ujit.
Modeli është konsistent në të katër projektet. Një hotel ankoron narrativën publike. Njësitë rezidenciale — vila, apartamente, njësi për të moshuar — ankorojnë bilancin financiar. Infrastruktura e marinës dhe fushat e golfit sinjalizojnë ekskluzivitet dhe justifikojnë çmime premium. Gjuha e qëndrueshmërisë e zbut shkallën e asaj që po propozohet në të vërtetë. Asgjë nga këto nuk është unike për Balfin; është formula standarde e zhvillimit modern të resorteve mesdhetare, e dukshme në Costa del Sol të Spanjës, Algarve të Portugalisë, dhe pjesë të Kroacisë dhe Malit të Zi që janë rindërtuar nga e njëjta formulë dekada më parë, me mijëra njësi rezidenciale të shitura shumë para se një hotel i vetëm të kthente fitim.
Çfarë e bën rastin shqiptar të pazakontë nuk është modeli. Është vendndodhja. Hamallaj dhe Tale nuk janë ligatina ligjërisht të mbrojtura. Bregu jugor i deltës së Vjosës dhe plazhet e Darëzezës dhe Semanit janë pjesë e, ose ngjitur direkt me, një peizazh që Shqipëria ka shpenzuar vite duke e promovuar ndërkombëtarisht si triumf konservimi.
Planet bien më rëndë kur lexohen pas dokumentit që i parapriu me tre vite: një Vlerësim Strategjik Mjedisor, i përfunduar në shtator 2021, për atë që planifikuesit e quajtën Zona e Rëndësisë Kombëtare Vjosë–Nartë.
Vlerësimi nuk e fshehu rrezikun. Përshkroi një deltë, lagunë, kënetë të kripur, dhe sistem dunash të prekshëm nga erozioni, kripëzimi, dhe fragmentimi i habitateve. Por shtojcat e tij listuan gjithashtu kush e kishte kërkuar vlerësimin në fillim — pronarë tokash me interesa zhvillimi në më shumë se 1,500 hektarë të të njëjtit peizazh të mbrojtur. Banka Credins mbante 600 hektarë. Konsorciumi Mabetex–YDA, që po atë vit fitoi koncesionin për ndërtimin e aeroportit të ri ndërkombëtar të Vlorës, mbante 309. Grupi AGNA mbante 240. Një kompani e vogël e lidhur me Balfin, e quajtur Sere, mbante 20.
Vlerësimi nuk rekomandoi ndalim. Modeloi tre skenarë — mosndërhyrje, turizëm intensiv, dhe një rrugë "konservatore" e mesme, e propozuar nga vetë pronarët privatë — dhe në thelb miratoi të tretën. Ky është i njëjti argument që rishfaqet, pothuajse fjalë për fjalë, në gjuhën e UMEA dhe New Apollonia tre vite më vonë, dhe në materialin promovues të Balfin sot: jo pushtim i natyrës, por menaxhimi i saj.
Vjosë-Narta pushoi së qeni një histori thjesht e brendshme prej kohësh. Në 2023, Shqipëria e shpalli Vjosën Parkun e parë Kombëtar të Lumit të Egër në Evropë — i festuar ndërkombëtarisht si një arritje konservimi. Kufiri i parkut, vlen të theksohet, ndaloi para deltës dhe ligatinave bregdetare përreth: i njëjti territor ku UMEA, New Apollonia, dhe projektet e lidhura me Kushner në Sazan dhe Zvërnec ndodhen tani.
Konventa e Bernit e ka shtyrë Shqipërinë lidhur me ndërtimin pranë aeroportit të Vlorës brenda të njëjtit peizazh të mbrojtur. EuroNatur dhe PPNEA, e lidhur me BirdLife, thonë se punimet e fundit në zonë vazhduan pa shqyrtim transparent ose konsultim publik. Drejtori ekzekutiv i PPNEA, Aleksandr Trajçe, i tha The Guardian se "nga fillimi në fund ka pasur mungesë totale transparence" lidhur me planet e resorteve që pushtojnë ligatinën. Ulrich Eichelmann i Riverwatch i tha Citizens se planet e Kushner dhe masterplanet e lidhura me Balfin janë dy fytyra të të njëjtit model: "Greenwashing — zona prezantohet sikur është në harmoni me natyrën, por në realitet është diçka krejt tjetër. Mendoj se Kushner është vetëm fillimi i kësaj." Olsi Nika, drejtor i EcoAlbania dhe figurë e cituar rregullisht nga organizata ndërkombëtare konservimi, përfshirë EuroNatur, lidhur me kërcënimet ndaj sistemit të Vjosës, e sheh modelin më të gjerë si politikë dhe jo rastësi: Shqipëria mbron ligjërisht vetëm rreth një të pestën e territorit të saj, duke lënë vend, sipas tij, për ndërtimin e resorteve pa prekur tokën më të vlefshme ekologjikisht të vendit — por zhvilluesit vazhdimisht kthehen pikërisht tek ajo tokë.
Për një vend që po negocion anëtarësimin në BE, kjo nuk është një shënim margjinal. Rregullorja mjedisore e bllokut — vlerësimi i ndikimit, shqyrtimi strategjik mjedisor, konsultimi publik, mbrojtja e habitateve sipas Konventës së Bernit dhe Direktivës së Shpendëve — ekziston pikërisht për të ndaluar qeveritë nga marrja e vendimeve të pakthyeshme në peizazhe të ndjeshme pa shqyrtim. Brukseli e ka theksuar tashmë zbatimin e pabarabartë të Shqipërisë të këtyre rregullave. Një zhvillues që marketon një qytet bregdetar, marinë, dhe resort golfi tek investitorë ndërkombëtarë, në tokë që mbivendoset me një nga peizazhet më të festuara ndërkombëtarisht të mbrojtura të vendit — ndërkohë që u thotë gazetarëve se i njëjti projekt kurrë nuk ka qenë më shumë se një koncept — nuk është lloji i provës që forcon rastin e Tiranës në Bruksel.
Duke hequr spekulimin, faktet e konfirmuara janë më të ngushta se thashethemet që kanë qarkulluar rreth tyre, por nuk janë më vetëm të dorës së dytë. New Apollonia dhe UMEA ekzistojnë si kompani të regjistruara, plotësisht në pronësi nëpërmjet Balfin, me Samir Manen si pronar përfitues. Një rrjet shoqërish të lidhura, të emërtuara direkt sipas arkitekturës, u ndërtua rreth tyre dhe më pas u pezullua kryesisht. Masterplane të detajuara, në shkallë të gjerë, për territorin u porositën nga firma të njohura ndërkombëtarisht. Rajoni Vjosë-Nartë është, pa asnjë diskutim serioz, një nga peizazhet bregdetare më të rëndësishme ekologjikisht të mbetura në Evropë. Dhe materiali publik i marketingut të Balfin përshkruan New Apollonia sot, në kohën e tashme, si një qytet bregdetar aktiv, shumë-lagje, i hapur për investitorë ndërkombëtarë — një përshkrim që qëndron i papërshtatshëm krahas llogarisë së kompanisë, dhënë gazetarëve, se projekti kurrë nuk avancoi përtej fazës së konceptit.
Çfarë mbetet e paprovuar është nëse ndonjëri prej projekteve ka kërkuar ndonjëherë, e lëre më ka marrë, miratim formal qeveritar. Asnjë dokument publik nuk tregon një leje ndërtimi, një vlerësim ndikimi mjedisor specifik për ndonjërin nga planet, ose një përcaktim investitori strategjik për UMEA ose New Apollonia. Shifrat e sakta të investimit të atribuara projektit — një vlerësim prej miliardash eurosh, një total sipërfaqeje toke në miliona metra katrorë — shfaqen në raportime dytësore por nuk mund të konfirmoheshin në mënyrë të pavarur kundrejt materialit të vetë botuar të Balfin për këtë artikull, dhe duhen trajtuar me kujdesin e duhur derisa Balfin, MVRDV, ose WATG t'i konfirmojnë ato zyrtarisht.
Çfarë ka ndryshuar është forma e pyetjes qendrore. Nuk është më vetëm "përse u ndërtua kjo arkitekturë korporative rreth një koncepti që kompania thotë se e ka braktisur." Tani është gjithashtu: përse marketingu aktual i vetë kompanisë vazhdon ta përshkruajë atë koncept si një mundësi investimi të gjallë, në vetë faqen e saj të internetit, pa asnjë sqarim se projekti ishte ndërprerë? Derisa Balfin t'i pajtojë këto dy llogari — një për regjistrin publik me gazetarët, një për audiencën e kapitalit ndërkombëtar — të dyja versionet mbeten në tryezë, dhe vetëm njëri prej tyre mund të jetë i vërtetë.
Lumi do të vazhdojë të lëvizë drejt detit pavarësisht se cili version del të jetë ai. Nëse publikut do t'i jepet mundësia ta shohë këtë vendim të marrë, dhe të shpjeguar, para se të bëhet i pakthyeshëm, mbetet, për momentin, pyetja e vetme që ka rëndësi.
Ky artikull bazohet në dokumente dhe gjetje të regjistrit tregtar të botuara nga Citizens.al, përmbajtjen aktuale publike të faqes së internetit të divizionit të pasurive të paluajtshme të Balfin (balfin.al dhe balfinrealestate.com, shqyrtuar në qershor 2026), dhe raportime nga Reuters, The Guardian, Al Jazeera, Time, OCCRP, Times of Israel dhe Democracy Now! lidhur me projektin e Sazanit/Zvërnecit. Deklarimi i Balfin për Citizens citohet ashtu si është botuar nga ai portal. Shifrat specifike të vlerës së investimit dhe sipërfaqes totale të tokës të atribuara New Apollonia, përtej çfarë përshkruhet në gjuhën e vetë botuar të marketingut të Balfin, nuk janë konfirmuar në mënyrë të pavarur për këtë artikull dhe shënohen përkatësisht. Balfin, MVRDV dhe WATG u kontaktuan me email rreth një javë para botimit të këtij artikulli për t'u dhënë mundësinë të komentojnë mbi kontradiktën e përshkruar më sipër. Asnjëri prej tyre nuk u përgjigj deri në kohën e botimit.
